Το τοπίο στην αγορά της Θεσσαλονίκης αλλάζει άρδην, εξαιτίας των λουκέτων που βάζουν πολλές επιχειρήσεις αλλά και των μετακινήσεων πολλών επαγγελματιών εκτός του στενού πυρήνα του κέντρου, σε περιοχές όπου τα ενοίκια είναι πολύ πιο οικονομικά.

«Η επαγγελματική στέγη, ειδικά η γραφειακή έχει χτυπηθεί περισσότερο από όλα τα ακίνητα. Τα ξενοίκιαστα καταστήματα είναι πολλά, το ίδιο και οι κατοικίες, αλλά στα γραφεία η κατάσταση είναι απελπιστική. Τα ξενοίκιαστα γραφεία ξεπερνούν το 40%» αναφέρει ο μεσίτης Νίκος Μανομενίδης μέλος του ΔΣ του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων. Κι αυτό, παρόλο που οι τιμές των ενοικίων στο στενό πυρήνα του εμπορικού κέντρου έχουν μειωθεί από 35% έως 50%, όπως εκτιμά ο Άγγελος Πασσαλίδης, αντιπρόεδρος του ίδιου Συλλόγου, και παρόλο που πολλοί ιδιοκτήτες «δέχονται να μειώσουν το ενοίκιο δυο και τρεις φορές».

Παρά τις μειώσεις ενοικίων στις οποίες προχωρά η πλειοψηφία των ιδιοκτητών «κάποιοι δεν εννοούν να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα» διαπιστώνει ο γενικός γραμματέας του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης  Χρήστος Νικολόπουλος.  «Άλλοτε οι επαγγελματίες δύσκολα αποφάσιζαν να φύγουν από έναν χώρο γιατί είχαν επενδύσει στη διαμόρφωση του και είχαν καθιερωθεί στη συγκεκριμένη θέση στη συνείδηση των πελατών τους.  Στις μέρες μας το αποφασίζουν εν μία νυκτί. Ακόμα και αν επενδύσουν χρήματα για την ανακαίνιση του νέου χώρου, η διαφορά των ενοικίων σε δρόμους γύρω από το στενό πυρήνα του εμπορικού κέντρου είναι τέτοια, που τους συμφέρει».

 

Τιμές τότε και τώρα

Στην οδό Τσιμισκή, από την Κούσκουρα μέχρι την Αριστοτέλους, τα ενοίκια για ισόγεια καταστήματα είχαν φτάσει τα 170 ευρώ/τ.μ. Σήμερα μπορεί να βρεί κανείς τιμές 90-110 ευρώ/τ.μ., ενώ στο υπόλοιπο της οδού Τσιμισκή τα μισθώματα κυμαίνονται από 50 ευρώ έως 90 ευρώ/τ.μ. ή αναλόγως την περίπτωση ακόμα φθηνότερα. Οι τιμές προ κρίσης για τα γραφεία ήταν κατά μέσο όρο στα 10 ευρώ/τ.μ., ενώ στο εμπορικό κέντρο «Πλατεία» μπορεί να ξεπερνούσε τα 12 ευρώ/τ.μ. Σήμερα έχουν πέσει στα 6,5 ευρώ/τ.μ.

Στο το πιο εμπορικό κομμάτι της οδού Μητροπόλεως τα ενοίκια ήταν στα 90-100 ευρώ/τ.μ. προ κρίσης. Σήμερα οι τιμές έχουν πέσει στα 50-60 ευρώ/τ.μ. Στους γραφειακούς χώρους οι τιμές έπεσαν από τα 8 ευρώ στα 5 ευρώ/τ.μ.

 

Πρώην  βιοτεχνίες νυν επαγγελματικοί χώροι

Σε μελέτη της Εθνικής Συνομοσπονδίας Ελληνικού Εμπορίου για τη αγορά του κέντρου της Θεσσαλονίκης καταγράφεται το φαινόμενο της μεταβολής της δραστηριότητας παραδοσιακών εμποριών δρόμων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η αλλαγή της βιοτεχνικής φυσιογνωμίας σε δρόμους ψυχαγωγικού χαρακτήρα (καφετέριες, εστιατόρια). Όμως η περιοχή δεν παίρνει ζωή μόνο τη νύχτα. Το τελευταίο διάστημα πολλά δημιουργικά γραφεία γραφιστών και διαφημιστών, αλλά και δικηγόροι, λογιστές, ασφαλιστές κλπ έχουν μεταφέρει την έδρα τους στην περιοχή πέριξ της Βαλαωρίτου. «Αν νοίκιαζε κάποιος ένα γραφείο 100τ.μ προς 1200 ευρώ στο κέντρο σήμερα το βρίσκει 650 ευρώ. Όμως στα ίδια μέτρα μπορεί να βρει γραφείο με ενοίκιο 300 ευρώ στους δρόμους, όπου άλλοτε λειτουργούσαν βιοτεχνίες, και με μηδαμινά κοινόχρηστα» λέει ο αντιπρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων.

Ένα γραφείο στα δύο ή στα τέσσερα

Ένα ακόμη ενδιαφέρον εύρημα της καταγραφής που έκανε η ΕΣΕΕ στην αγορά της Θεσσαλονίκης είναι η αύξηση του συνολικού αριθμού των επαγγελματικών χώρων σε αρκετούς εμπορικούς δρόμους. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων προτιμούν να «χωρίσουν» στα δύο, ή και στα τρία, πρώην ενιαίους επαγγελματικούς χώρους με πολλά τετραγωνικά ώστε να είναι πιο εύκολη και πιο συμφέρουσα η ενοικίαση τους. Αυτό συμβαίνει σε αρκετές περιπτώσεις σε πρώην βιοτεχνικούς χώρους, όπου οι εκμισθωτές έχουν με ελάχιστα χρήματα άπλετο χώρο και άρα μπορούν να διαθέσουν ένα ποσό για τη διαμόρφωσή του, σχολιάζει ο κ. Πασσαλίδης.

 

Παλαιότερα ο ασφαλιστικός σύμβουλος Μάριος Κατσικίδης, ο φοροτεχνικός σύμβουλος Νίκος Μπίνιας, ο σύμβουλος επιχειρήσεων Ειρηναίος Ματανάκης και οι προγραμματιστές Γιώργος Τσομπανγεωργίου και Σταύρος, Ορφανουδάκης νοίκιαζαν ο κάθε ένας τους κι από έναν επαγγελματικό χώρο, στο Πανόραμα, στην Καλαμαριά και στο κέντρο.  Πρόσφατα αποφάσισαν να νοικιάσουν όλοι μαζί ένα μεγάλο γραφείο στα Λαδάδικα, τον οποίο διαμόρφωσαν σε τέσσερις ξεχωριστούς χώρους. Η νέα επαγγελματική στέγη είναι σαφώς πιο μεγάλη σε εμβαδόν και πιο οικονομική λύση για όλους αλλά έχει και άλλα πλεονεκτήματα. Οι επαγγελματίες που συστεγάζονται, ένας προγραμματιστής , ένας ασφαλιστής και δύο λογιστές- μοίρασαν τα κοινόχρηστα έξοδα και το ενοίκιο και «ένωσαν» τις γνωριμίες τους, ώστε ο πελάτης του ενός να γίνει και πελάτης του άλλου και όλοι να αυξήσουν το τζίρο τους.

 

 

————————————————————————————–

Ιδιοκτήτες:  Μειώσαμε τα ενοίκια κατά 30%

«Όλοι οι ιδιοκτήτες έχουν προχωρήσει σε πολύ γενναίες μειώσεις, σε αρκετές περιπτώσεις και δύο φορές μέσα στον ίδιο χρόνο. Η μείωση κατά μέσο όρο αγγίζει το 30%, και μερικές φορές μπορεί και να το ξεπερνά» αναφέρει ο Κώστας Χαϊδούτης, πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης. Ο ίδιος επισημαίνει ότι τα κενά καταστήματα δεν πρέπει να «χρεώνονται» αποκλειστικά στην άρνηση του ιδιοκτήτη να μειώσει τις τιμές, αλλά στη γενικότερη οικονομική ύφεση και τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν σήμερα οι επιχειρήσεις. Ένα κατάστημα ή γραφείο που μένει ξενοίκιαστο ο ιδιοκτήτης το προσφέρει σε χαμηλότερη τιμή στον επόμενο υποψήφιο εκμισθωτή… αν βρεθεί κάποιος.

Σύμφωνα με τον κ. Χαϊδούτη, οι ενοικιαστές που δεν καθυστερούν να πληρώσουν ή αφήνουν «κανόνια» διπλασιάστηκαν σε σχέση με το παρελθόν. Πάντως, όπως λέειμ οι ιδιοκτήτες δύσκολα κινούνται για να κάνουν έξωση σε κάποιον αν χρωστάει λιγότερα από 6-7 ενοίκια. Όταν η κατάσταση ξεφύγει, πολλοί κάνουν εκχώρηση δικαιωμάτων στην εφορία για τα ενοίκια που έχουν λαμβάνειν και αν το ακίνητο μείνει για πολύ καιρό ξενοίκιαστο διακόπτουν την ηλεκτροδότηση για να αποφύγουν την πληρωμή του ειδικού τέλους που έμεινε γνωστό ως «χαράτσι»

 

 

——————————————————————————————————————-

Το πρώτο βήμα για τη μείωση του ύψους του ενοικίου είναι η διαπραγμάτευση με τον ιδιοκτήτη και εφόσον επέλθει συμφωνία, η κατάρτιση νέου συμβολαίου. Τι γίνεται όμως αν ο ιδιοκτήτης είναι αμετάπειστος; Ο νόμος δίνει τη δυνατότητα στους εκμισθωτές να διεκδικήσουν την αναπροσαρμογή δικαστικά. 

Οι προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 288 του αστικού κώδικα, προκειμένου να πετύχει κάποιος αυτή την αναπροσαρμογή είναι:

Να έχουν μεταβληθεί οι συνθήκες, βάσει των οποίων τα δύο μέρη υπέγραψαν τη συμφωνία (πχ σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων ή ομοειδών ακινήτων, η απομείωση της ζήτησης των ακινήτων, αλλά και λόγοι οικονομικοί, κοινωνικοί, ανθρωπιστικοί κλπ)

Η αλλαγή των συνθηκών να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμφωνίας και να οφείλεται σε έκτακτους λόγους, που δεν μπορούσαν να προβλεφθούν.

Από αυτή τη μεταβολή συνθηκών  η παροχή αυτή του οφειλέτη (ενοίκιο) εν όψει και της αντιπαροχής (μίσθιο) να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής.

 

Όπως εξηγεί ο νομικός Νίκος Σιαμάκης, «η μεταβολή θα πρέπει να επιδρά στη μισθωτική αξία του μισθίου σε τέτοιο βαθμό ώστε η επιμονή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτείται στις συναλλαγές. Σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη θα πρέπει να επιβάλλεται η αναπροσαρμογή  του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποί αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών».

Σε αυτό το πλαίσιο ενδιαφέρον παρουσιάζουν δύο δικαστικές αποφάσεις:

α. το Πρωτοδικείο Αθηνών με απόφασή του έκανε δεκτή μείωση κατά 45% του μισθώματος καταστήματος στο κέντρο της Αθήνας. Σύμφωνα με το σκεπτικό, εξαιτίας απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας, ώστε βάσει των συγκεκριμένων συνθηκών η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές.

β. Το Μονομελές Πρωτοδικείο Καλαμάτας με απόφασή του δέχτηκε αγωγή και μείωσε το μηνιαίο συμφωνημένο μίσθωμα για 18 μήνες, κατά 20%. Το σκεπτικό ήταν ότι η οικονομική κρίση που έχει πλήξει τη χώρα τα τελευταία χρόνια έχει επηρεάσει δυσμενώς την εμπορική κίνηση καταστημάτων και επιχειρήσεων, με αναγκαίο επακόλουθο τη συρρίκνωση της πελατείας του μισθωτή.

Οι επιχειρηματίες ενοικιαστές πρέπει πάντως να γνωρίζουν ότι το δικαίωμα σε αναπροσαρμογή μισθώματος, που προκύπτει από τη σχετική διάταξη του άρθρου 288 του αστικού κώδικα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικά, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργή και δεν έχει λήξει με οποιοδήποτε τρόπο.

Σοφία Χριστοφορίδου

Sofiachristoforidou@yahoo.gr

 

http://www.makthes.gr/news/economy/93859/

(Δημοσιευτηκε στη «Μακεδονία της Κυριακής» 23/9/2012)