To νέο πλαίσιο για την προστασία της κύριας κατοικίας από τους πλειστηριασμούς θα ισχύσει από την 1η Ιανουαρίου 2016 επιχειρεί να κωδικοποιήσει η “ΜτΚ” μετά την ψήφιση του πολυνομοσχεδίου. 

Tης Σοφίας Χριστοφορίδου

Η απαγόρευση των πλειστηριασμών αίρεται και η προστασία της κύριας θα παρέχεται μόνο μέσω προσφυγής των δανειοληπτών στον νόμο 3869/2010, γνωστό ως «νόμο Κατσέλη». Με το νέο νομοθετικό πλαίσιο η προστασία ίσχυει, υπό αυστηρές προϋποθέσεις και μόνο για μία τριετία, δηλαδή μέχρι το 2018.

1 Τι ισχύει για όσους εντάχθηκαν στο “νόμο Κατσέλη;” 

Για όσους ήταν ήδη ενταγμένοι στο συγκεκριμένο νόμο ή  υποβάλλουν αίτηση υπαγωγής μέχρι το τέλος του έτους,  θα ισχύσουν οι παλαιοί κανόνες.

2. Ποιους αφορά το νέο πλαίσιο;

Με βάση εισοδηματικά κριτήρια και την αξία του ακινήτου οι δανειολήπτες χωρίζονται σε δύο κατηγορίες: α) τους “ευάλωτους, που μπορούν υποβάλουν αίτηση υπαγωγής στον νόμο Κατσέλη από 1η Ιανουαρίου 2016 έως 31 Δεκεμβρίου 2018 και να προστατεύσουν πλήρως την κυρια κατοικία,  β) αυτούς που έχουν καλύτερη οικονομική κατάσταση και καλούνται να έρθουν σε συμφωνία με την τράπεζα εξωδικαστικά.

3. Ποιος θεωρείται ευάλωτος δανειολήπτης;

Ο δανειολήπτης θα πρέπει να πληροί σωρευτικά τα ακόλουθα κριτήρια: α) Η αντικειμενική αξία της κατοικίας είναι έως 120.000 ευρώ για τον άγαμο, 160.000 ευρώ για τον έγγαμο και προσαυξάνεται κατά 20.000 ευρώ ανά τέκνο και μέχρι τρία τέκνα,

β) το εισόδημά του είναι ίσο ή υπολείπεται των ευλόγων δαπανών διαβίωση. Αυτό αντιστοιχεί σε ετήσιο εισόδημα έως 8.180 ευρώ για ένα άτομο, 13.917 ευρώ για δύο άτομα, 17.278 για δύο άτομα και ένα τέκνο και 20.639 ευρώ για τετραμελή οικογένεια.

4. Τι ποσό θα πληρώνει αυτός ο δανειολήπτης;

Ο οφειλέτης πρέπει να είναι συνεργάσιμος δανειολήπτης, βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών. Η δόση που θα πρέπει να καταβάλει ο οφειλέτης θα προσδιοριστεί στο μέγιστο της ικανότητας αποπληρωμής, αφαιρούμενου του ποσού της εύλογης δαπάνης διαβίωσης (μετά φόρων, με βάση το εκκαθαριστικό της εφορίας) και αφού αφαιρεθεί η δόση του δανείου. Ο οφειλέτης πρέπει να καταβάλλει ποσό τέτοιο ώστε οι πιστωτές του να εισπράξουν τουλάχιστον όσα θα εισέπρατταν σε περίπτωση αναγκαστική εκτέλεσης, δηλαδή τουλάχιστον την εμπορική αξία, εκτός και αν συναινέσουν σε χαμηλότερο ποσό. Σημειωτέον ότι προστατεύεται μόνο η κύρια κατοικία και όχι άλλα ακίνητα.

45 Κι αν δεν έχει να πληρώσει τη δόση που θα καθορισθεί από το δικαστήριο;

Μπορεί να υποβάλει  αίτηση για μερική κάλυψη του ποσού της μηνιαίας καταβολής του σχεδίου διευθέτησης οφειλών, το οποίο ορίζει η δικαστική απόφαση και μόνο μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2016. Στην περίπτωση αυτή, το σχέδιο διευθέτησης οφειλών θεωρείται ότι εξυπηρετείται και οποιοδήποτε μη καταβληθέν ποσό κεφαλαιοποιείται στο υπολειπόμενο ποσό του σχεδίου διευθέτησης οφειλών. Τα κριτήρια προσδιορισμού του ύψους της συνεισφοράς του Δημοσίου, της ελάχιστης συνεισφοράς του οφειλέτη, θα καθοριστούν με απόφαση των υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών, η οποία θα εκδοθεί έως 31 Δεκεμβρίου 2015.

5. Τι γίνεται με όποιον έχει μεγαλύτερα εισοδήματα και ακίνητο με μεγαλύτερη αντικειμενική αξία;

Μπορει να εξαιρέσει την κύρια κατοικία από τον πλειστηριασμό, εφόσον εχει χαρακτηρισθεί συνεργάσιμος, όταν ξεκίνησε να καθυστερεί την αποπληρωμή του δανείου και πληροί τα παρακάτω κριτήρια:

α) Αντικειμενική αξία ακινήτου έως 180.000 ευρώ για τον άγαμο, 220.000 ευρώ για τον έγγαμο, ενώ προσαυξάνεται κατά 20.000 ευρώ ανά τέκνο και μέχρι τρία τέκνα,

β) το εισόδημα είναι 13.906 ευρώ για ένα άτομο, 23.659 ευρώ για δύο άτομα και για κάθε παιδί έως τρία παιδιά 5.714 ευρώ.

Η δόση θα καθορίζεται με εξωδικαστικό συμβιβασμό με την τράπεζα, με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου, σε συνάρτηση με το εισόδημά του που αναπροσαρμόζεται με βάση τη φορολογική δήλωση. Η δόση θα είναι σταθερή για τρία χρόνια και μετά θα γίνεται αναθεώρηση με βάση τα οικονομικά δεδομένα του δανειολήπτη.

6. Σε αυτή την περίπτωση δανειολήπτη μπορεί να γίνει «κούρεμα» του δανείου;

Εμμέσως.  Επειδή θα ληφθεί υπόψη η τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου, η οποία σήμερα κατά κανόνα είναι χαμηλότερη από την αξία του δανείου,  η δόση που θα καθορισθεί πιθανώς θα είναι μικρότερη.

7. Μπορεί κάποιος οφειλέτης κατά τη διάρκεια της ρύθμισης να πουλήσει την κύρια κατοικία του;

Ναι. Αν όμως τίμημα από την πώληση υπερβαίνει το ποσό της ρύθμισης (που ορίστηκε βάσει της σημερινής, χαμηλής εμπορικής αξίας), τότε το 50% της διαφοράς που προκύπτει κατανέμεται υπέρ των πιστωτών.

8. Τι επιπτώσεις θα έχει ο οφειλέτης εάν δεν πληρώσει κάποιες δόσεις;

Οι πιστωτές μπορούν να ζητήσουν κατάσχεση του ακινήτου εάν ο οφειλέτης καθυστερήσει να καταβάλει τέσσερις μηνιαίες δόσεις ετησίως. Γενικότερα ο οφειλέτης υποχρεούται καθ’ όλη τη διάρκεια υπαγωγής του στον νόμο να επιδεικνύει συμπεριφορά συνεργάσιμου δανειολήπτη.

9. Ποιος θεωρείται συνεργάσιμος δανειολήπτης;

Ο οφειλέτης που:

α) παρέχει πλήρη και επικαιροποιημένα στοιχεία επικοινωνίας προβαίνει σε ορισμό συγγενικού ή φιλικού προσώπου, ως αντικλήτου επικοινωνίας για κάθε περίπτωση που ο ίδιος δεν είναι διαθέσιμος,

β) είναι διαθέσιμος σε επικοινωνία αυτοπροσώπως είτε διά του αντικλήτου του, με κάθε πρόσφορο τρόπο, εντός 15 εργάσιμων ημερών,

γ) προβαίνει αυτοπροσώπως είτε διά του αντικλήτου του σε πλήρη και ειλικρινή γνωστοποίηση πληροφοριών, αναφορικά με την τρέχουσα οικονομική του κατάσταση, εντός 15 εργασίμων ημερών από την ημέρα μεταβολής της

δ) προβαίνει αυτοπροσώπως είτε διά του αντικλήτου του, σε πλήρη και ειλικρινή γνωστοποίηση πληροφοριών, οι οποίες θα έχουν σημαντικές επιπτώσεις στην μελλοντική οικονομική του κατάσταση, εντός 15 εργάσιμων ημερών από την ημέρα που θα περιέλθουν σε γνώση του (π.χ. πλήρωση προϋποθέσεων λήψης επιδόματος, εμφάνιση νέων περιουσιακών στοιχείων που θα περιέλθουν στην κυριότητα του [κληρονομιά κ.λπ.], απώλεια κυριότητας περιουσιακών στοιχείων, ανακοινώσεις απόλυσης, καταγγελίες μισθώσεων, εξαγορά ασφαλιστικών προϊόντων, κέρδη οποιασδήποτε μορφής κ.λπ.) και

ε) συναινεί σε διερεύνηση εναλλακτικής πρότασης αναδιάρθρωσης.

 

---

Απροστάτευτοι 8 στους 10 δανειολήπτες και το 50% των ακινήτων με τις νέες αλλαγές.

Σαρωτικές αλλαγές έρχονται στους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας αλλά και στα κόκκινα δάνεια των τραπεζών, δύο κορυφαία ζητήματα που απασχολούν και προβληματίζουν το σύνολο της ελληνικής κοινωνίας.

Άρθρο του δικηγόρου Νίκου Σιαμάκη

 

Το πρώτο πακέτο μέτρων εστιάζεται στους όρους και τις προϋποθέσεις για τη προστασίας της πρώτης κατοικίας σύμφωνα με το Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών αλλά και το νόμο Κατσέλη, ενώ τα δεύτερο αφορά στο τρόπο με τον οποίο θα ρυθμιστούν τα κόκκινα δάνεια των τραπεζών, για τα οποία, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης των οφειλετών, θα ακολουθήσουν πλειστηριασμοί ακόμη και πρώτης κατοικίας. Δεν πρέπει όμως να ξεχνάμε ότι έχουν ήδη επέλθει ριζικές αλλαγές στη διαδικασία των πλειστηριασμών όπως αυτή αποτυπώνεται στο νέο Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας

Σύμφωνα με τις αλλαγές που έχουν ήδη γίνει κυρίως στο ΚΠολΔ που θα ισχύει από 1-1-2016 κυρίως στα κεφάλαια της εκτέλεσης:

Α) Θα επιτρέπονται πολλαπλές κατασχέσεις των πιστωτών στο ίδιο ακίνητο και θα μπορεί ο καθένας να εκπλειστηριάζει το ίδιο ακίνητο.

Β) η τιμή πρώτης προσφοράς θα γίνεται στο ύψος της υποτιμημένης σήμερα εμπορικής αξίας.

Γ) Αλλάζουν τα προνόμια και η ικανοποίηση στο πίνακα κατάταξης για το πλειστηρίασμα.

Δ) Ο οφειλέτης θα υφίσταται μια μοναδική – (fast track) διαδικασία πλειστηριασμού με την άμυνά του κατά της εκτέλεσης να περιορίζεται σημαντικά με δικαστήρια ασφαλιστικών μέτρων και όχι ειδικής ή τακτικής διαδικασίας.

Ε) Ο οφειλέτης θα μπορεί με ένα και μοναδικό ένδικο μέσο ανακοπής (Ασφαλιστικά μέτρα) να σταματήσει τις διαδικασίες του πλειστηριασμού χωρίς άλλες δυνατότητες πλην μιας εφέσεως για ορισμένες περιπτώσεις.

ΣΤ) Τα δικαστήρια των ασφαλιστικών μέτρων (που συνεδριάζουν χωρίς καν τη παρουσία γραμματέα) θα πρέπει να εκδίδουν αποφάσεις σε πάρα πολύ σύντομο χρονικό διάστημα (ακόμη και 48 ωρών) εφόσον επίκειται ο πλειστηριασμός ή σε μεγαλύτερο χρονικό διάστημα εφόσον υπάρχει χρόνος (που δεν υπάρχει πάντα σε μια διαδικασία πλειστηριασμού)

Ζ) Υπάρχει πλέον η δυνατότητα οι υποψήφιοι πλειοδότες να επισκέπτονται το κατασχεμένο ακίνητο πριν πλειοδοτήσουν και να το επιθεωρούν.

Η) Εάν το ακίνητο είναι μισθωμένο ή το κατέχει ο πρώην ιδιοκτήτης ως νέος μισθωτής με ιδιοκτήτη την τράπεζα ή κάποιο άλλο fund τότε μετά τη κατακύρωση υφίσταται έξωση με συντετμημένες διαδικασίες.

Θ) Θα μπορεί ο ιδιοκτήτης πριν το πλειστηριασμό εφόσον βρει αγοραστή και υπό τη πίεση του πλειστηριασμού να εκποιήσει το ακίνητό του με άδεια δικαστηρίου και με δέσμευση του τιμήματος.

Όλα τα παραπάνω έχουν ήδη ψηφιστεί και αναμένεται να ισχύσουν από το νέο έτος. Τα αμέσως προηγούμενα σε συνδυασμό με τις αλλαγές στα κριτήρια για τη προστασία της πρώτης κατοικίας και τη ρύθμιση των κόκκινων δανείων θα οδηγήσουν σε ένα μαζικό έλεγχο στις αξίες των ακινήτων που θα συγκεντρωθούν όπως φαίνεται σε ξένα funds. Βέβαια το ζήτημα των κόκκινων δανείων και της πώλησης τους σε ξένα funds έχει μετατεθεί για τον Δεκέμβριο.

Οι αλλαγές που ψηφίστηκαν, έχουν να κάνουν με τον καθορισμό κριτηρίων για την προστασία της πρώτης κατοικίας(σε συνδυασμό Κώδικα Δεοντολογίας, νόμος Κατσέλη) και ειδικότερα:

A) Όσοι είναι ενταγμένοι στο νόμο Κατσέλη και για όσους θα καταθέσουν μέχρι το τέλος του έτους θα ισχύσουν οι παλιοί κανόνες προστασίας. Ο νέος νόμος θεώρησε δεδομένο ότι ο αριθμός των υπαρχόντων αιτήσεων θα παραμείνει στα ίδια με τα σημερινά επίπεδα. Από σήμερα μέχρι και το τέλος του έτους υπάρχει αρκετός χρόνος για να «μπλοκάρουν» τα ειρηνοδικεία από νέες αιτήσεις που θα εκμεταλλευτούν το παλαιό καθεστώς.

Β) Ποιες είναι οι διαφοροποιήσεις και τα βασικά κριτήρια;

Ο νόμος χαρακτηρίζει «φτωχό» κάποιον που έχει εισόδημα από 8.180 άγαμος έως 20.639 ευρώ για τετραμελή οικογένεια και αντικειμενική αξία κατοικίας από 120.000 έως 220.000 ευρώ αντίστοιχα και εύπορο κάποιον που έχει εισόδημα από 13.906 ευρώ για τον άγαμο, 23.659 ευρώ για δύο άτομα και για κάθε παιδί έως τρία παιδιά 5.714 ευρώ και αντικειμενική αξία κατοικίας από 180.000 έως 280.000 ευρώ αντίστοιχα.

Με βάση αυτές τις δύο διαφοροποιήσεις έχει διαμορφωθεί η προστασία της κατοικίας του είτε μέσω του νόμου κατσέλη είτε μέσω του Κώδικα δεοντολογίας των τραπεζών. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι αυστηροποιούνται ακόμη περισσότερο σε σχέση με αυτά που αρχικά εξαγγέλθηκαν τα κριτήρια για τη προστασία της πρώτης κατοικίας.

Β1) Τι ακριβώς θα διατάσσει το δικαστήριο για τις δύο κατηγορίες πολιτών;

Το δικαστήριο στη μεν πρώτη θα καθορίζει το ύψος της δόσης σε συνάρτηση με το εισόδημα, τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, το πόσο συνεργάσιμοι είναι οι δανειολήπτες και τη μη χειροτέρεψη της θέσης των πιστωτών. Εάν κρίνει ότι το ποσό που θα καταβληθεί υπολείπεται των δυνατοτήτων, θα επεμβαίνει το δημόσιο (δυνητικά) και θα καλύπτει τη διαφορά αυτή, υπό την προϋπόθεση της μέγιστης δυνατής συνεισφοράς του δανειολήπτη. ΠΡΟΣΟΧΗ!!! Η διαφορά αυτή θα κεφαλαιοποιείται στις υπολειπόμενες δόσεις όταν η προστασία του δημοσίου θα πάψει να υφίσταται, ενώ από τη διατύπωση του νόμου γίνεται κατανοητό ότι η προστασία αυτή είναι δυνητική και μόνο για κατατεθείσες αιτήσεις μέχρι την 31-12-2016, ενώ αναφέρεται η 3ετής και μόνο μετέπειτα προστασία.

Για τη δε δεύτερη κατηγορία «εύπορων» δανειοληπτών εκτός του ότι το δημόσιο δεν θα συνεισφέρει έστω και δυνητικά στη κάλυψη της δόσης, εκτός του ότι ισχύουν όλα τα προηγούμενα, προστίθεται ως επιπλέον υποχρέωση ότι το δικαστήριο θα αξιολογεί την δυνατότητά τους για αποπληρωμή του δανείου σε βάθος 20ετίας. Σε περίπτωση που το δικαστήριο κρίνει ότι ο οφειλέτης δεν θα τα καταφέρει τότε ο φάκελος πηγαίνει στη νομική υπηρεσία της τράπεζας και από εκεί κατευθείαν σε πλειστηριασμό ή εκχώρηση του δανείου σε funds με ανεξέλεγκτες συνέπειες. Βέβαια θα δίνεται «τύποις» η δυνατότητα για δήθεν αναδιάρθρωση με δήθεν συμφωνία του δανειολήπτη. Το δήθεν αναφέρεται στο γεγονός ότι δεν θα γίνει καμία διαπραγμάτευση τη στιγμή που η τράπεζα θα είναι διαπραγματευτικά πανίσχυρη έχοντας τη δυνατότητα του πλειστηριασμού ανά πάσα στιγμή και ένα δανειολήπτη να έχει ως επιλογή το take it or leave it σε προδιατυπωμένη συμφωνία.

Τέλος το μεγαλύτερο πρόβλημα που δημιουργεί ο νέος νόμος είναι ότι περιορίζει και κατευθύνει το δικαστή σε ένα πολύ στενό πλαίσιο αξιολόγησης μιας κατάστασης, χωρίς να του δίνει περιθώρια ευρύτερης αξιολόγησης κατά περίπτωση.

Το μόνο ίσως παρήγορο είναι ότι θα ληφθούν για τις δόσεις υπόψη οι εμπορικές αξίες των ακινήτων που θα καθοριστούν από ειδικό εκτιμητή, αν και πρακτικά είναι αδύνατον το γεγονός – αν και αφέθηκε να εννοηθεί – ότι οι τράπεζες θα επωμιστούν τη ζημιά μεταξύ της διαφοράς αντικειμενικής με εμπορική αξία του ακινήτου ως προς το ύψος του τελικώς καταβαλλόμενου ποσού από τον δανειολήπτη.

ΠΡΟΣΟΧΗ!!! Πρέπει να σημειωθεί ότι οι προϋποθέσεις (βασικές και ποιοτικές) πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά διαφορετικά ο οφειλέτης δεν προστατεύεται.

Γ) Ευτυχώς μέχρι στιγμής δεν επιβεβαιώθηκαν αυτά που συζητούνταν περί κριτηρίου προστασίας ως προς το ύψος των χρεών του οφειλέτη. Δηλαδή εάν είχε τεθεί ένα όριο χρεών 120.000 ευρώ, εάν κάποιος δανειολήπτης είχε κάτω ή πάνω από το όριο αυτό θα έχει διαφορετική μεταχείριση ως προς τη προστασία της κατοικίας του.

Μέσα σε όλα αυτά αυστηροποιούνται και τα πλαίσια για κατασχέσεις και πλειστηριασμούς τόσο από τα ασφαλιστικά ταμεία όσο και από τις εφορίες που θα δεσμεύουν ότι υπόλοιπα υπάρχουν ακόμη και σε κοινούς τραπεζικούς λογαριασμούς με ανήλικα τέκνα ή φοιτητών.

Με βάση τα ανωτέρω είναι βέβαιο ότι θα ζήσουμε πρωτόγνωρες καταστάσεις αποπομπής ιδιοκτητών από τα σπίτια τους με διαδικασίες express, αφού τα βασικά κριτήρια (εισόδημα και αντικειμενική αξία) εμπλουτίστηκαν και από πάρα πολύ αυστηρά ποιοτικά κριτήρια (συνεργάσιμος δανειολήπτης, μη χειροτέρεψη της θέσης του πιστωτή, εύλογες δαπάνες διαβίωσης, δυνατότητα μελλοντικής αποπληρωμής των δόσεων), τα οποία χαλαρώνουν ακόμη περισσότερο την όποια προγενέστερη προστασία.

Δημοσιεύτηκε στη «Μακεδονία της Κυριακής» 22/11/2015